现在大家都在讨论恒大陷入债务与现金流危机的事情几原因，但几乎没人讲恒大是如何从中小房地产企业一跃成为中国体量排名前三的房地产开发商的。大家都知道恒大的负债有1.97万亿元却没人提恒大的总资产有2.3万亿元。其实恒大陷入为危机和发展壮大是一个硬币的两面，现在危机的源头正是当初最大做强的利器。
高杠杆、高周转让规模迅速做大
现在的恒大有很多不同领域的产业，但房地产开发业务不仅是帮助其大家的产业同时也是恒大最大的产业。
房地产可不是谁都能搞起来的，买地、造楼哪个不要花费大量的资金，就连装修都是天文数字了。因此，房地产行业是典型的资本密集型行业，没钱根本玩不了。
另外一方面，一个项目从审批到收到房款往往要大量时间，数亿甚至数十亿元的资金在里面呆着其实是一种浪费。如何提高资金使用效率、加快项目的开发成交周期是房地产企业能否做大的关键。给大家举个例子说明一下。
1.一地块需要10亿元，开发商先支付10亿元，拿到地后把土地抵押给银行换得6亿元开始造房子。
2.房子造到一半后将工程抵押给银行再贷出4亿元。用这4亿元加一些自由资金再去拍下一块土地，然后将新拍到的土地再次抵押借钱，重复之前的动作。
3.房子建造到一定规模(可能就打了个地基)后开始销售，拿到期房预付款后部门用来还债和造房子，部分又能去拍地启动新的项目，之后再做前几步抵押贷款。
4.购房者还有一部分尾款没有支付。开发商将这些应收账款的收款权做成资产证券化产品(简单理解为理财产品)卖给其他投资人，获得资金后再进行前面几步。
可以看出，开发商在日常经营中一直在搞钱、拍地、造房子、预售。土地越来越多、在建房子越来越多、预收房款越来越多，规模不就大起来了吗？
这就是高杠杆、高周转打法的简略模型，实际情况复杂得多，但本质上就是这么一个套路。
房价不断涨、贷款能拿到是关键
这套做大做强套路里有两个决定性因素，一是房价必须一直涨、二是贷款能够一直有。
房价一直涨的好处是银行总是愿意接受开发商用房子、土地来抵押贷款，因为对银行来说这是优质资产，把钱贷给开发开发商有保证。
同时，也方便开发商用工抵房支付供应商的货款。什么是工抵房呢？就是房企欠了供应商的钱后不用现金支付而使用建的房子抵。这样做的好处是既卖出了房子还节省了现金。
开发商也不会多说什么，因为反正房价一直在涨，拿着房子绝对不亏。
不过，近年来的调控政策与对房企的信贷管控政策使得这两个条件目前都出现了问题，所以才有了恒大盛极而衰的局面。
许老板确实也有能力
前几年的房价和政策其实对所有开发商都是公平的，恒大之所以能够成为最牛的和许老板的能力是分不开的，这点不得不承认。
2010年之前恒大集团就遭遇了现金危机，当时的许老板非常着急，准备去香港上市。但上市没有那么容易，还得找贵人。
许老板通过熟人介绍进入了香港地产的圈子。这个圈子里的人喜欢打牌，于是许老板天天和他们打牌，最终融入了圈子，之后恒大在这群大佬的支持下顺利在香港上市。
大家要知道香港地产土豪们个个都是人精，不是广牌打得好人家就会接纳你的。打牌过程是对个人能力的考察。这个事情其实已经说明了许老板的确实有超乎常人的能力。
许家印出生在农村，没啥背景，凭借自己的能力、努力以及时代的红利打造出了恒大商业帝国。不过政策变化后这些东西反而也成了加速恒大衰败的关键。